全国空置房有6540万套？……

近日，一则“全国有6540万套空置房”的假消息，再次引发了舆论对空置房的广泛讨论。该消息煞有介事地称，目前我国有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，意味着这些房屋处于空置状态，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。

其实，这则假消息是多年以前的“旧闻”，国家电网相关人士曾就此明确表示，从来没有发布过相关数据，也没有对这样的数据进行过统计。

“目前，我国没有全面反映房屋空置率的数据统计，国家统计局目前公布的是新房未售出数据，这其实是企业库存的概念，和国际通行的空置率是不同的。”中国宏观经济研究院研究员刘琳说。

按照国际上通行的定义，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。一般来说，商品房空置率的合理区间为5%至10%，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。不过，也有学者认为，部分发达国家统计空置率的前提在于其城市化进程已基本完成，而我国仍然处于城镇化快速推进的过程中，与发达国家很难简单比较。

刘琳表示，房屋空置率是反映存量房和分析房地产市场的一个非常重要的指标，如果要统计准确的房屋空置率数据，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

统计空置率的意义何在？业内专家表示，房屋空置率是反映房屋市场运行健康程度的重要指标之一。弄清房屋空置率，不仅有助于引导房地产业健康发展，还有助于估测房屋市场的供求关系。一方面，真实可靠的空置率数据具有风向标作用，能够引导房地产资金投向，避免资金投入到不该去的领域和区域。另一方面，通过相关数据还能有效识别人为囤房抬高房价的行为，杜绝炒房投机现象。

但值得注意的是，现有的空置率统计方法，如“黑灯率”“电费法”“水表不转法”等都有所欠缺。而空置的形成，既有炒房客的投机原因，也有改善住房等刚需造成的闲置，还有家庭配置资产的合理考虑。

通常，当房地产市场过热，投机性需求大量进入市场时，会使得房屋空置率升高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，部分市场机构发布的住房空置率数据存在一定程度的夸大，但空置房的存在也确实造成了资源浪费。对于住房空置率偏高的城市应该积极消化库存，可通过大力发展租赁市场、适当抑制土地供给等手段消化空置住房。

未来，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位应继续坚持，避免投机性需求过多进入市场，抑制房地产市场出现过热态势，使得住房空置率保持在合理区间。同时，应该加快房地产市场长效机制建设，综合运用土地、财税等各种手段，使得我国房地产市场平稳健康发展。

北大经济学院院长：房地产行业没有泡沫，不要污名地产市场！

在刚刚过去的2020金融街论坛年会上，北京大学经济学院院长董志勇在会上表示：房地产市场仍然是中国未来经济发展的一个支柱企业，他们有很多困难，但目前为止我个人觉得并没有泡沫，不要任何时候都要污名中国房地产市场。董志勇的观点很明确，就是认为房地产行业没有泡沫，现在房价出现下跌是因为目前房企遇到了很多困难，并不是由于存在泡沫的原因。但是这个观点和现如今人们对房价的看法有很大的分歧。

其实，房地产行业到底有没有泡沫，各个专家的观点也各不相同，甚至有些专家的观点截然相反。

认为房价没有泡沫的看涨派：

比如北京师范大学教授董潘，他认为房地产行业不但是国民经济的支柱，还是先导产业，到现如今人们还找不到替代品。同时他认为中国房价还很低，未来还需要继续上涨，城市人口之所以那么多，就是房价太低了，如果北京房价涨到80万/㎡，北京人口就会减少很多。

还比如房改专家孟晓苏认为，目前没有房子的刚需群体还很庞大，住房资源紧缺是普遍现象，现在调控政策压抑了人们的购房需求。

认为房价有泡沫的看跌派：

比如人行原副行长吴晓灵，她认为：房地产行业在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

还比如经济学家李迅雷，他认为现如今人口的流动已经从“农村流向城市”转变为了“城市之间流动”，城市之间的人口流动不足以支撑房价继续上涨。

今年以来楼市风向急转直下，房企们资金链紧张、销售业绩不佳，调控政策再度收紧，央行严查违规资金流入楼市，同时又出台了“三条红线”限制房企融资。所以今年以来，房价总体有下行趋势，人们也普遍开始看跌房价。二手房市场房源大量激增，全国大部分二手房市场都出现了有价无市的现象，这说明炒房客现如今不再看好未来房价发展。

再谈房地产行业的泡沫，现如今的房地产行业中有投资、有消费，当然也有建设，所以不能是没有泡沫，也不能说全是泡沫。房地产行业看似是建房子的实体行业，但是由于是房企从银行贷款融资，购房者也从银行贷款买房，这导致房地产行业风险转嫁到金融市场。一旦房地产行业出现问题，不但会影响其上下游的实体经济，还会对金融市场造成冲击。为此，最近两年央行也一直在严查违规资金流入楼市，今年更是出台“三条红线”要求房企降低负债率，以此来降低房地产行业发生金融风险的概率。

在过去近30年里，房地产行业对经济发展的贡献有目共睹，但是现如今其存在的问题和对社会和实体经济造成的危害也不能忽视。总体来说，现如今的房地产行业正在稳定、回归合理水平，房地产行业的泡沫也正在被慢慢挤压出去。

社科院倪鹏飞：“十四五”期间房地产市场可能出现拐点

“从增长角度或者量的角度来看，中国房地产的总体增长在十四五期间可能会出现拐点。”

25日在“经济学家圈展望论坛 ”上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，这种拐点的出现，一定会倒逼开发企业转向房地产开发以外的产业，实际上这些产业还非常多，比如旧房改造，小区房地产服务，智能房地产家居等领域。

他表示，由于受到疫情的冲击，2020年中国房地产市场总体上经历了一个U型的变化过程，一二月份销售出现了断崖式下跌，到了三四月份逐步恢复，但这种恢复并不是直线上升，而是边际递减的上升。各地政府加大土地的拍卖力度，多措并举救助开发企业，房企为了缓解资金压力，也加快了销售进度。

国家统计局最新数据显示，今年1-9月份，全国商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

从投资角度看，今年1-9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

倪鹏飞表示，从空间上来说，当前国内房地产市场出现了多层次的分化。首先是一二线城市和三四线城市相比，一二线城市处于一个上升比较快的情况，而三四线下降比较快。在大都市圈和非都市圈，都市圈内部以及都市圈之间也都有不同程度的分化。

“总体拐点到了，并不是说房地产没有戏了，从空间上来看，它既有机会又有危险，原因在于中国经济和人口的空间布局发生了重大变化，发生了分化。”倪鹏飞说。

他认为，由于人口聚集，加上有比较好的公共服务和基础设施优势，周边的资源在向中心城市聚集，制造业还在向中心城市聚集，所以中心城市以及都市圈是有机会的。

“现在明显的是几个强二线城市（楼市比较好），再过一段时间在十四五期间可能出现强三线城市，也可能成为较好的发展区域。”倪鹏飞说。

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