从股市的角度看透魔幻的中国房价······ 分享日记 fxplus.cn

经常听到这样的言论：中国房子毫无投资价值，泡沫严重。

 

像一线城市的房价，几乎追上发达国家的城市了，可是别人的收入水平远远高出我们，租售比又低，永久产权，空气环境好，生活品质高，和他们相比，中国的房价和房产价值严重不成比例。

 

简直就是一坨SHI。

 

有没有道理呢？

 

当然是有道理的，但是这并不代表中国的房价就是“严重泡沫”，“缺乏投资价值”。想要看透中国房价的逻辑，你必须从中国特色开始。

 

中国的房价和股市一样，有着相同的运行逻辑。 首先说“成长股”和“价值股”

 

这是理解“租售比不成正比”的关键。中国的经济增长在6%以上，与发达国家维持3%以内的增长相比，前者的增速通常是后者的2到3倍，一个可以算是成长股，一个可以算是价值股。

 

在股市中，价值股的市盈率通常只有10倍左右，比如苹果的市盈率是13倍，摩根大通是11倍，股神巴菲特的BRK是14倍，标普500指数的平均市盈率是9.6倍。而成长股的代表，谷歌的市盈率是31倍，亚马逊是198倍，facebook是61倍，阿里巴巴的市盈率是37倍。

 

大型成长股的市盈率通常是价值股的三倍以上，而对于很多中小型科技公司来说，估值价格甚至可以去到百倍千倍以上。

 

你觉得这样的市盈率有没有合理性呢？

 

如果你认同成长股可以给出更高的市盈率投资逻辑，那么，成长型国家的房子给出更高的租售比估值，就是合理的。因为成长型地区的收入水平增速远高于成熟型地区，在未来他们的收入水平可以覆盖掉过高的价格。比如像我，十年前我买的房子，一平方的价格要5000元，那时候觉得很贵，因为我一个月的工资不吃不喝才能买到一方的房子，但现在，我的工资已经涨了数倍，还贷的压力早已轻于鸿毛。接着说“审核制”和“注册制”

 

中国股市最大的特色，就是审核制，因为审核，所以上市要排队，股票供不应求，市盈率高高在上。而成熟市场的股市大多实行注册制，海量供应，只有过剩，没有不足，所以市盈率想高也高不起来。

 

中国一二线城市的房产，同样实行着严格的“审核制”。

 

比如深圳，2015年卖地134万平米，比2014年卖的地487万平米大幅下降。你别看2014年卖地不少，其实卖的45块地里，只有一块是住宅用地，面积仅4.6万平米。在更早的2013年，出让的住宅用地，也只有3块，累计面积13.2万平米。你想，一个千万级人口的城市，一年就只有两三个新楼盘可以卖房子，不贵就见鬼了。

 

比如上海，2015年卖地600万平米，这个数字看起来比深圳正常多了，然而与自己比呢，2014年是851万平米，更早时的2011年则是2750万平米。继续查询就会发现，2007-2011年之间的五年，上海卖地全部超过1400万平米，那时候的供地量几乎是现在的两到四倍。

 

上海真的没有地可卖了吗？当然不是，上海中心七区，面积289平方公里，常住人口688万，每平方公里住着2.38万人；其余的郊区，面积6080平方公里，常住人口1599万，每平方公里只有0.26万人。后者的人口密度只有前者的十分之一。之所以会出现这么悬殊的差异，完全是土地出让的严格审核制所致。

 

根据上海城市总体规划2016-2040年方案，城市开发的边界范围面积要求控制在2765平方公里，占总土地面积6340平方公里的43%，也就是说，其余的一大半土地必须强制留给青山绿水和农业用。既然房子供不应求，为什么不释放出来转为住宅用地呢？将这些城市周边的农用地和中西部地区的土地用途置换，让上海的城区和苏州城区连为一片，上海的中心城区就不至于这么拥挤，地价自然也会大幅下降。

 

正是这不合理的土地审核制，使得一线城市的用地始终处于紧缺状态，价格想降也降不下来。

 

因为审核制与注册制的差异，使得A股和美股有着两种完全不同的投资逻辑。

 

比如A股，热衷于炒小盘股，赚的是故事和预期；而在美股，则更喜欢大盘股，看重业绩回报。这里面的一个重要原因就在于，审批制下的小盘股可以成为壳资源，一旦资产注入，价值就成倍的增长了。

 

房地产也是一样的。发达国家的土地因为完全市场化，城市圈之间连片覆盖，从东京到大阪的新干线沿途500公里，几乎都是连绵的工厂和城市，可以实现超预期收益的机会很少了，所以只能看租金收益过日子，房子越新越受青睐。

  

但中国是不一样的，因为城市化的需求和审批制的枷锁，导致土地价格远高于租金收益。所以靠租金是赚不了钱的，那么靠什么赚钱呢？

 

一个是牛市预期下的二手房转让，赚的是投机的钱。因为房价处于牛市，加上贷款的杠杆效应，过几年一倒手就赚回来了。也因为长期处于牛市，导致流动性很好，不怕套牢，投机风气更加浓厚。

 

一个是老房子的改造拆迁，赚的是壳资源重组的钱。

 

对于发达国家的房子，越老的房子越不值钱，20年以上的破房子，售价基本等于地价。但在中国却不是这样的，尤其是在一二线城市，越老的房子越有可能被拆迁改造，越有可能在高涨的房价走势下待价而沽，因此某些地段的老房子也可以很值钱！

 

也有许多地方的农民，一听说政府要来拆迁征地了，连忙在空地上砌几层空房子，建的越高能够获得的征地补偿越贵，你说那急匆匆建起来的破房子有什么居住价值呢，不就是一个壳资源嘛。这也只有中国特色的审批制才可能出现的现象。

 

总结一句，只要土地审批制存在，经济持续中高速成长，中国这所谓的泡沫和租售比就是合理的，这房价就崩不了，你看不懂，只是你不懂国情罢了。千万别生搬硬套那些教科书上的理论，这里有中国特色。